Правовые и практические аспекты оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

В преддверии наступающего нового года планируются существенные изменения в налоговом законодательстве. В частности, в 2014 году вводится единый налог на имущество, который объединит земельный налог и налог на имущество физических лиц. Законопроект № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" принят в первом чтении.

Суть нововведений заключается в том, что единый налог на имущество будет рассчитываться не с инвентаризационной, а исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В настоящий момент для налогообложения (налога на имущество физических лиц) используется инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная органами БТИ. Инвентаризационная стоимость не учитывала рыночную стоимость объекта и местоположение. Указанная методика определения стоимости объекта устарела, поскольку не отражала реальную стоимость объекта на рынке недвижимости. На практике встречаются случаи, когда инвентаризационная стоимость квартиры в Москве, рыночная стоимость которой составляет порядка 20 млн. руб., ниже чем такая стоимость в дальних регионах России. Инвентаризационная стоимость квартиры в старом доме ЦАО может составлять 200-300 тыс. руб. При этом налог на квартиру как в центре Москвы, так и в регионе был незначительный, необъективный.

Теперь же в связи с нововведениями, ситуация кардинально поменяется. Как указано выше, налогооблагаемая база будет определяться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. В основу определения кадастровой стоимости будет положена рыночная оценка стоимости аналогичного недвижимого объекта, местоположение объекта, назначение, категория и ряд других критериев.  В настоящее время кадастровая оценка недвижимости, исходя из которой будет рассчитана кадастровая стоимость, производится по всей России. В первую очередь, кадастровая оценка затронет Москву. Оценку производят профессиональные оценщики и саморегулируемые организации оценщиков (СРО). Оценщик вправе сам выбрать подход и метод оценки. Данная оценка в результате может привести  к существенному завышению стоимости недвижимости, а соответственно, к росту взимаемых налогов. К примеру, налог на квартиру стоимостью 10 млн. руб. будет составлять ежегодно 10 000 руб. (1 %) Как следствие, многие собственники недвижимости (юридические и физические лица) столкнутся с проблемой завышенной кадастровой стоимости своего имущества (земельных участков, квартир, строений). В результате завышения кадастровой стоимости возрастут расходы не только по налогам, но и арендные платежи. В рассматриваемом случае единственным способом для собственников недвижимости снизить расходы и налоговое бремя является оспаривание кадастровой стоимости в суде или досудебным порядком.

Юристы ПБ «Юристократ» имеют обширную как судебную, так и досудебную практику решения вопроса по данной категории споров.

Рассмотрим отдельно досудебный и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Досудебный порядок

Досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости предусмотрен статьей 24.19 Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 г. № 263.

Как указано в абз. 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно абз. 5 ст. 24.19 указанного Федерального закона решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации. В комиссию входят представители органов власти субъекта РФ, Кадастровой палаты, территориального управления Росреестра и Национального совета об оценочной деятельности. Комиссия в течение месяца обязана рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в течении 6 месяцев с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Сведения о дате внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости можно уточнить в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

В Комиссиях кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (например, оценщик при определении кадастровой стоимости недвижимости указал одну площадь квартиры, а согласно документам собственника площадь иная);

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (например, собственник получил отчет об определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости со стоимостью ниже кадастровой + заключение СРО на данный отчет (если расхождение в стоимости более 30 %).

Судебный порядок

Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости предусмотрен статьей 24.19 Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в арбитражный суд можно обратиться сразу, не проходя комиссию, либо по результатам комиссии оспаривать принятое отрицательное решение.

При обращении в суд обязательным доказательством является отчет об определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости со стоимостью ниже кадастровой стоимости + заключение СРО на данный отчет (если расхождение в стоимости более 30 %).

В данной категории споров единообразие судебной практики отсутствует, поэтому Вам рекомендуется обращаться за помощью к юристам.

Ответчиком по Исковому заявлению будет являться орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Любой из вышеописанных вариантов порядка оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости представляет собой трудоемкий процесс. Для достижения положительного результата рекомендуем Вам обращаться к юристам ПБ «Юристократ», имеющими практический опыт и знания в области взаимодействия с государственными/муниципальными органами власти по различным вопросам, связанным с недвижимостью.  Немаловажным фактором является то, что специалисты ПБ «Юристократ» имеют налаженные контакты с профессиональными оценщиками недвижимости, что позволяет заказчикам забыть о трудоемком процессе поисков надежных специалистов в области оценки.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Стоимость услуг ПБ «Юристократ» по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости зависит от сложности конкретного дела, конкретного суда вида и места нахождения недвижимости.

Базовая стоимость услуг 50 000 рублей.

Comments: